Скачать этот документ в pdf


ПО МАТЕРИАЛАМ ОБОБЩЕНИЯ ПРАКТИКИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НОТАРИАЛЬНЫХ КОНТОР МОГИЛЕВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО УДОСТОВЕРЕНИЮ ДОГОВОРОВ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Согласовано: Министерство юстиции Республики Беларусь 24.05.2004 N 08-2-17/157
Удостоверение договоров приватизации жилых помещений занимает значительное место в работе государственных нотариальных контор Могилевской области.
Обобщение нотариальной практики показало, что приватизация жилых помещений происходит на возмездной, безвозмездной и смешанной основе. При удостоверении договоров приватизации жилых помещений государственными нотариусами применялось следующее законодательство:
Закон Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь";
Закон Республики Беларусь "О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь";
Закон Республики Беларусь "Об именных приватизационных чеках Республики Беларусь";
Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. N 1399;
Инструкция о порядке приватизации жилых помещений и нотариальном удостоверении договоров приватизации, утвержденная приказом Министерства юстиции Республики Беларусь и Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 14 октября 1998 г. N 275/158;
постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 17 декабря 1998 г. N 9 "О применении судами Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь";
Положение об обращении именных приватизационных чеков "Жилье", утвержденное приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 18 декабря 1992 г. N 80;
Положение об индексации жилищной квоты, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. N 1399.
В ходе обобщения были также изучены законодательные акты, предоставляющие льготы некоторым категориям граждан при приватизации ими жилых помещений.
За обобщаемый период в основном приватизировалось жилье, занимаемое гражданами в домах местных исполнительных и распорядительных органов. Данные договоры составляют 90% от общего числа удостоверенных договоров приватизации.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" (далее - Закон) под приватизацией жилищного фонда понимается приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда. Объектами приватизации являются жилые помещения государственного жилищного фонда. Статья 5 Закона предусматривает перечень жилых помещений, которые не могут быть объектами приватизации, то есть не подлежат приватизации.
В практике государственных нотариальных контор Могилевской области не удостоверялись договоры приватизации жилых помещений в домах (квартирах), являющихся историко-культурными ценностями. При нотариальном удостоверении договоров приватизации вышеназванных жилых помещений необходимо подписание гражданами (участниками приватизации) охранного обязательства, выданного соответствующим органом государственного управления Республики Беларусь. Это обязательно отражается в договоре приватизации жилых помещений: п. 1 договора на приватизацию жилых помещений после слов "в доме N ___" необходимо дополнить словами "являющимся историко-культурной ценностью".
Субъектами приватизации жилых помещений являются граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь.
Договоры приватизации жилых помещений могут быть также оформлены на имя несовершеннолетних. Существует особый порядок приватизации жилья для детей-сирот, детей до 18 лет, оставшихся без попечения родителей (ст. 15 Закона). Приватизация занимаемых ими жилых помещений производится на имя детей по заявлению опекуна или их заявлению с согласия попечителя и с предварительного согласия органа опеки и попечительства. При приватизации жилых помещений, занимаемых детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, учитываются неиспользованные жилищные квоты (или чеки "Жилье") умерших (безвестно отсутствующих) родителей. Если решение о приватизации жилого помещения принимал орган юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение, то при удостоверении договора приватизации обязательно истребовалось решение местного исполнительного и распорядительного органа, как органа опеки и попечительства, об участии в приватизации несовершеннолетнего. Если решение о приватизации принимал местный исполнительный и распорядительный орган, то в данном решении указывалось, что участие в приватизации принимает несовершеннолетний, либо местный исполнительный и распорядительный орган принимал отдельное решение об участии несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения. Полагаем, что и в случае неучастия несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения необходимо также истребовать решение органа опеки и попечительства.
Основанием для нотариального удостоверения договоров приватизации жилых помещений являются решения о приватизации жилых помещений местных исполнительных и распорядительных органов, а также органов управления юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение.
В силу п. 17 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их обслуживании и ремонте, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 сентября 2001 г. N 1399, если в течение года договор приватизации жилого помещения не удостоверен в нотариальном порядке, то решение утрачивает силу. Договоры приватизации жилых помещений не удостоверялись по утратившим силу решениям местных исполнительных и распорядительных органов и органов управления юридических лиц, в ведении которых находится жилищный фонд. Инструкция о порядке приватизации жилых помещений и нотариального удостоверения договоров приватизации предусматривает, что решения должны содержать следующие сведения:
на чье имя приватизируется жилое помещение;
перечень всех лиц, принимающих участие в приватизации данного жилого помещения;
размер жилищной квоты каждого участника приватизации;
размер денежных средств по выкупу той части жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты (суммы квот), вложенных каждым участником приватизации по соглашению между ними.
При приватизации квартиры, занимаемой несколькими собственниками, дополнительно в решении (выписке из решения) необходимо указывать размер доли нанимателя в приватизируемой квартире, площадь закрепленных за ним жилых комнат и подсобных помещений, места, которые остаются в общем пользовании собственников, а при приватизации жилого помещения отдельными категориями граждан на льготных условиях в соответствии со ст. 12 Закона в обязательном порядке должно быть указано о передаче жилого помещения участникам приватизации с указанием долей, передаваемых каждому из них.
Все решения о приватизации жилых помещений содержат требуемые сведения.
В решении о приватизации местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение, по требованию участников приватизации могут быть указаны их доли в жилом помещении, которые затем отражаются в договоре приватизации жилого помещения (п. 16 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте). Но ни в одном решении не определялись доли участников приватизации.
Имеют место случаи, когда в решении о приватизации местный исполнительный и распорядительный орган либо орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение, неправильно указывает ссылку на нормативный акт. Например, в решении Белыничского районного исполнительного комитета от 24 апреля 2002 г. N 11-12 имеется ссылка на подпункт 1.4 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 13 июня 2001 г. "О статусе военнослужащих". Хотя данный нормативный правовой акт имеет следующее название: "О порядке обеспечения жилыми помещениями военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел, финансовых расследований, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям". Полагаем, что такие решения о приватизации государственным нотариальным конторам принимать не следует.
Согласно сложившейся нотариальной практике государственных нотариальных контор г. Могилева в решении Могилевского горисполкома о приватизации указывается не только размер жилищной квоты участников приватизации и приобретенных ими в установленном Законом порядке именных приватизационных чеков "Жилье", но и размер жилищной квоты и именных приватизационных чеков "Жилье" каждого участника, зачтенных в стоимость приватизируемого жилого помещения. Также в решениях Могилевского горисполкома указываются сведения о членах семьи нанимателя, проживающих в приватизируемом жилом помещении, но не принявших участие в приватизации. Полагаем, что эта практика положительная, так как в дальнейшем вышеуказанные данные о жилищной квоте и об именных приватизационных чеках "Жилье" помогают правильно определить долю каждого участника приватизации при нотариальном удостоверении соглашения об определении долей в праве собственности на приватизированное жилое помещение, и решением горисполкома дополнительно закрепляется право пользования жилым помещением за членами семьи нанимателя, не принимающими участия в приватизации.
Согласно Закону (ст. 7) члены семьи, проживающие в приватизированном жилом помещении, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением. В договоре приватизации жилого помещения необходимо указывать данных членов семьи, а также и то, что за ними сохраняется право пользования приватизируемым помещением. Имеются случаи, когда государственные нотариальные конторы Климовичского района, Кричевского района в договорах приватизации не указывают членов семьи, за которыми сохраняется право пользования приватизируемым помещением.
Документом, необходимым для удостоверения договора приватизации, является акт оценки приватизируемого жилого помещения. Оценка стоимости жилых помещений с учетом их потребительских качеств осуществляется комиссиями, образованными местными исполнительными и распорядительными органами, юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. В работе этих комиссий вправе участвовать граждане, приватизирующие жилые помещения. О результатах оценки общей стоимости жилого помещения составляется акт установленной формы, утвержденный приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 30 июня 1992 г. N 49. Акт оценки должен содержать следующие реквизиты: наименование организации (подразделения), составившей акт, название вида документа, место составления, дату и регистрационный номер, заголовок к тексту, подписи. Акт скрепляется печатью и утверждается комиссиями исполнительных и распорядительных органов, а также органами управления юридического лица, в ведении которых находится жилищный фонд.
Обобщение показало, что акты оценки приватизируемых жилых помещений соответствуют предъявляемым требованиям. Однако в некоторых случаях в таких актах не указывается полный состав квартиры, то есть не указывается наличие кухни, ванной, туалета, встроенных шкафов и так далее (государственные нотариальные конторы Белыничского района, Кличевского района, Круглянского района, Первомайского и Ленинского районов г. Бобруйска). При приватизации жилых помещений на льготных условиях к акту оценки должен быть приложен расчет доли квартиры для каждого члена семьи согласно п. 4 раздела 2 Инструкции. На практике государственные нотариальные конторы при приватизации жилых помещений на льготных условиях истребуют акт оценки жилого помещения без приобщения к нему расчета доли квартиры на каждого члена семьи.
При удостоверении договоров приватизации государственным нотариусом истребуется копия лицевого счета нанимателя, срок действия которой равен шести месяцам со дня ее выдачи (п. 2 раздела 2, п. 1 раздела 3 Инструкции).
В копии лицевого счета должны быть указаны полностью фамилия, собственное имя, отчество, дата рождения нанимателя и всех проживающих, их родственные отношения, жилая площадь, занимаемая ими, основание открытия счета.
При удостоверении договоров приватизации государственными нотариальными конторами истребовались правильно оформленные копии лицевых счетов. Также истребовалось согласие членов семьи покупателя и иных лиц, проживающих в данном жилом помещении, за которыми в соответствии с действующим законодательством сохраняется право пользования жилым помещением, участвующих в приватизации данного жилого помещения. Согласие оформлялось в виде заявления. В заявлении указывалось согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи. Всем лицам, дающим согласие на приватизацию жилого помещения, нотариус разъяснял ст. 7 Закона. При личном обращении граждан нотариусы установили личности обратившихся, проверяли подлинность подписей обратившихся и делали об этом отметку на заявлении.
В соответствии с п. 9 постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 23 апреля 1992 г. N 1619-Х11 "О введении в действие Закона Республики Беларусь "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь" за удостоверение договоров приватизации жилых помещений государственная пошлина не взимается. Все государственные нотариальные конторы освобождают стороны от уплаты государственной пошлины при удостоверении данных договоров и указывают в тексте договоров основание освобождения.
Согласно п. 2 ст. 529 Гражданского кодекса Республики Беларусь нотариально удостоверенный договор приватизации жилого помещения подлежит государственной регистрации. Полагаем, необходимо указывать в договоре приватизации, что обязанность по государственной регистрации договора приватизации жилого помещения возлагается на покупателя.
Следует обратить внимание на случаи, когда в решении местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в ведении которого находится жилищный фонд, была допущена ошибка в метраже, составе квартиры, в размере жилищных квот и так далее, и договор приватизации жилого помещения был нотариально удостоверен, поскольку такую ошибку государственный нотариус не может обнаружить. В данном случае необходимо нотариально удостоверять соглашения о внесении изменений в договор приватизации. При этом необходимо истребовать следующие документы:
решение бывшего собственника о внесении изменений в соответствующее решение и договор приватизации;
копию лицевого счета;
договор приватизации жилого помещения;
согласие участников приватизации.
Соглашение о внесении изменений приобщается к договору приватизации жилого помещения. Полагаем, что соглашение о внесении изменений в договор приватизации жилого помещения также подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 24 Положения о приватизации жилых помещений предусматривается возможность расторжения договора приватизации жилого помещения, если выкуп его осуществляется в рассрочку. При неуплате в течение одного года очередных взносов по платежам в счет покрытия стоимости квартиры местный исполнительный и распорядительный орган или юридическое лицо, являющееся стороной договора купли-продажи квартиры на условиях, вправе в судебном порядке расторгнуть этот договор.
При проведении обобщения государственными нотариальными конторами Могилевской области был поставлен ряд вопросов, возникающих при удостоверении договоров приватизации жилых помещений:
1. При приватизации жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении юридических лиц, в которых прописаны и проживают несовершеннолетние, не принимающие участия в приватизации, должно быть истребовано соответствующее решение местного исполнительного и распорядительного органа или достаточно разрешения районного отдела образования?
В данном случае требуется разрешение органа опеки и попечительства (решение местного исполнительного и распорядительного органа) для решения вопроса об участии или неучастии несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения.
2. Должен ли государственный нотариус истребовать заявления о согласии на приватизацию жилых помещений от членов семьи нанимателя, не участвующих в приватизации?
При нотариальном удостоверении договоров приватизации жилых помещений истребуется согласие членов семьи покупателя, а также иных лиц, проживающих в данном жилом помещении, за которыми в соответствии с действующим законодательством сохраняется право пользования жилым помещением, участвующих в приватизации данного жилого помещения (п. 1 раздела 3 Инструкции). Однако нотариальная практика по удостоверению данных договоров в Могилевской области различна. Одни государственные нотариальные конторы требуют согласия всех членов семьи нанимателя и иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, как участвующих, так и не участвующих в приватизации жилого помещения. Другие конторы истребуют согласия вышеуказанных лиц только в случае, если они участвуют в приватизации данного жилого помещения.
В соответствии со ст. 7 Закона, п. 17 Положения о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонта, разделом 2 Инструкции о порядке приватизации жилых помещений и нотариальном удостоверении договоров приватизации заявление о приватизации жилого помещения наниматель и члены его семьи, как участвующие, так и не участвующие в приватизации, подают в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение. Однако в предусмотренной данной Инструкцией форме заявления не определено, что лицам, участвующим в приватизации, разъяснена ст. 7 Закона, согласно которой за ними сохраняется только право пользования приватизируемым жилым помещением. Поэтому полагаем целесообразным с целью охраны их прав и разъяснения им ст. 7 Закона истребовать при удостоверении договора приватизации жилого помещения и согласие лиц, не участвующих в приватизации.
3. Приватизируется жилое помещение, принадлежащее на праве хозяйственного ведения унитарному коммунальному производственному предприятию. Полномочия собственника в отношении унитарного предприятия осуществляет Могилевский облисполком. Требуется ли в данном случае согласие собственника - Могилевского облисполкома на приватизацию?
Согласно ст. 8 Закона приватизация жилья осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами в порядке, определяемом местными Советами депутатов, а также органами управления юридических лиц, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения.
Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте и Инструкция предусматривают при удостоверении договора приватизации жилого помещения истребование нотариусом решения (выписки из решения) местного исполнительного и распорядительного органа или органа управления юридического лица, в ведении которых находится жилищный фонд.
Согласно ст. 272 ГК собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и согласно п. 3 ст. 276 ГК унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Однако в соответствии со ст. 218 ГК приватизация имущества, находящегося в государственной собственности, осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. При приватизации имущества, находящегося в республиканской и коммунальной собственности, предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законодательством о приватизации не предусмотрено иное.
Следовательно, при приватизации жилого помещения, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не требуется согласие собственника приватизируемого жилого помещения. В указанном примере не нужно истребовать согласие Могилевского облисполкома.
4. Можно ли удостоверить договор приватизации, если один из членов семьи был временно выписан в связи с учебой?
Согласно п. 7 Положения о приватизации в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте граждане и члены их семей, временно выбывшие из жилого помещения и сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением, могут приватизировать его по возвращении на постоянное место жительства в порядке и на условиях, предусмотренных данным Положением. Полагаем, что в данном случае можно удостоверить договор приватизации жилого помещения, если временно выбывший член семьи нанимателя не будет принимать участие в приватизации жилого помещения ни своей жилищной квотой (именными приватизационными чеками "Жилье"), ни денежными средствами. В связи с этим необходимо истребовать от выбывшего члена семьи соответствующее заявление с указанием, что ему разъяснена ст. 7 Закона. Выбывший в связи с учебой член семьи нанимателя не занимает жилое помещение, но за ним в соответствии с законодательством сохраняется право пользования данным жилым помещением. Поэтому при удостоверении договора приватизации жилого помещения без участия выбывшего члена семьи его права не нарушаются: за ним согласно договору приватизации сохраняется право пользования жилым помещением. Если же выбывший член семьи нанимателя желает участвовать в приватизации жилого помещения, то он должен быть прописан в приватизируемом жилом помещении на день подачи заявления о приватизации в соответствующий орган и на день удостоверения договора приватизации в нотариальной конторе.



База данных актуализирована по состоянию на 14.02.2020

Исправлена ошибка, из-за которой не отображались изображения.

Политика конфиденциальности